Immobili sui quali si sono effettuati interventi agevolati con Bonus 110%
Novità sono contenute nella L. 30.12.2023 n. 213 (legge di bilancio 2024) con riferimento alla plusvalenza derivante dalla loro cessione.
ESCLUSIONI da plusvalenze
Sono esplicitamente esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo".
PLUSVALENZA
In caso di vendita di immobili, dal 01/01/2024, sui quali sono state eseguite opere edili agevolate con il Bonus 110% c.d. "superbonus", di cui all'art. 119 del DL 34/2020, che si sono concluse da meno di 10 anni, si considera plusvalenza la differenza tra il prezzo di cessione e quello di acquisto, più i costi inerenti (compreso il costo delle opere eseguite).
Ciò vale nel caso in cui siano stati effettuati interventi per i quali si è beneficiato del superbonus a prescindere dalla sua misura (110%, 90%, 70% o 65%) e a prescindere dal fatto che la detrazione sia stata fruita nella sua forma naturale direttamente nella dichiarazione dei redditi o che si sia optato per la sua cessione o per lo sconto sul corrispettivo, di cui all'art. 121 del DL 34/2020.
Ciò vale anche qualora i lavori non siano stati effettuati dai proprietari ma dagli "altri aventi diritto".
Per il calcolo della plusvalenza, l'art. 1 co. 64 lett. b) n. 3 della L. 213/2023 prevede regole diverse per il calcolo dei costi inerenti.
Rimane confermato che per gli stessi immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, può essere rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo ISTAT per le famiglie di operai e impiegati.
A) Se oltre ad aver fruito dell'incentivo del 110%, siano state anche esercitate le opzioni di cessione del credito relativo alla detrazione spettante o dello "sconto sul corrispettivo", di cui all'art. 121 co. 1 lett. a) e b) del DL 34/2020:
A1. Interventi superbonus sono conclusi da non più di 5 anni.
Non si tiene conto delle spese di ristrutturazione, quali spese inerenti.
A2. Interventi superbonus conclusi da più di 5 anni, ma entro i 10 all'atto di cessione, si tiene conto, per le spese inerenti, fino al 50% dei costi dell’intervento.
Esempio.
Se il costo di acquisto di un immobile (non abitazione principale e non acquisito per successione) è stato pari a 100.000,00 euro; se nel corso del 2021, sono stati effettuati interventi con il superbonus del 110% per un importo di 160.000,00 euro, per i quali si è optato ed utilizzato lo sconto in fattura, abbiamo i seguenti casi:
A1. Se l’immobile è ceduto entro 5 anni dal termine dei lavori l'immobile viene ceduto al prezzo di 300.000,00 euro, la plusvalenza sarà pari a 200.000,00 euro [differenza tra 300.000,00 e 100.000,00 euro].
A2. Se l’immobile viene ceduto dopo 5 anni dall'ultimazione dei lavori, ma entro i 10 anni, la plusvalenza tassata sarà pari a 120.000,00 euro [300.000,00 euro - (100.000,00 euro + 80.000,00 euro)].
Costi inerenti
Quanto ai costi inerenti al fabbricato oggetto di cessione, salvo quanto previsto per i fabbricati oggetto del c.d. "superbonus"11, rilevano a titolo esemplificativo:
- le spese effettuate per liberare l'immobile da servitù, oneri e altri vincoli;
- il costo di demolizione delle costruzioni esistenti sull'area utilizzata per edificare l'immobile ceduto;
- eventuali indennizzi o buone uscite corrisposte agli inquilini (R.M. 23.11.81 n. 9/1716) al fine di ottenere il rilascio dell'immobile oggetto di cessione.
Data da considerare quale data di cessione
La data da considerare quale data di cessione è quella in cui viene stipulato l’atto notarile, a prescindere dal momento in cui avviene il pagamento del corrispettivo.
La plusvalenza diviene imponibile l'anno in cui viene percepito il corrispettivo.
Non è possibile l'opzione per la tassazione separata.
Alle suddette plusvalenze risulta possibile applicare l'imposta sostitutiva dell'IRPEF del 26%, di cui all'art. 1 co. 496 della L. 266/2005.
Permuta
Se il corrispettivo di vendita viene pagato in tutto o in parte in natura (es. permuta immobiliare), rileva il valore normale (art. 9 co. 3 del TUIR), alla data della cessione, dei beni ricevuti in pagamento dal cedente.
Costituzione degli altri diritti reali di godimento
Con riferimento agli immobili, la Legge finanziaria, inoltre, introduce la previsione secondo cui si tassano anche quelli derivanti dalla costituzione del diritto di usufrutto, nonché quelli derivanti dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento, quali:
- uso;
- abitazione;
- enfiteusi;
- diritti di superficie;
- servitù prediali.
La norma in argomento entra in vigore dagli atti di costituzione stipulati dall'1.1.2024
Aspetti in attesa di chiarimenti.
La norma non permette di capire se per gli immobili sui quali sono stati fatti SOLO interventi "trainanti" sulle parti comuni (condominiali e non) rientrino, o meno, nella nuova ipotesi di tassazione in caso di vendita della singola unità immobiliare sulla quale non sono stati effettuati interventi "trainati". Rimaniamo in attesa di chiarimenti ufficiali.
